以下文章来源于金砖TIME ，作者金砖财经
文/魏亚琴 金砖财经 新商业主编
房地产行业目前正在面临一次非常大的洗牌，代建和 REITs 是多元化机会，但非唯一方向，纾困是短期内比较好的方式。
“短期来看，纾困是比较好的方式，对于困境房企，可有效解决资金问题，助力受困房企债务危机软着陆。长期来看，我们依然看好房地产行业前景。”保利资本总经理周安瀰日前在接受金砖财经的独家专访时这样表示。
在周安瀰看来，房地产行业正面临洗牌，对于转型，“要坚持在熟悉的行业做熟悉的事情”；对于出路，“REITs 是大势所趋”；对于合作，通过联合实现“1+1 ＞ 2”的效果；对于投资逻辑，“不盲目追高，也不贪心赚尽最后一个铜板，多方共赢”，周安瀰对记者表示。以下为采访实录：
一、谈经验：不盲目追高，也不贪心赚尽最后一个铜板
金砖财经：保利资本官网显示，多以房地产项目股权投资为主，能否分享下保利在房地产领域投资的经验与方法？
周安瀰：保利资本成立近七年的时间，始终坚持将房地产项目股权投资作为公司基石业务，取得了一些成绩，也积累了一些经验。首先，我们一直秉承稳健投资、保持战略定力的发展理念，国内房地产市场周期性特点明显，在行情低点抢抓项目投资机遇，在市场高点避免盲目追高，坚守利润标准底线，不贪心赚尽最后一个铜板。其次，公司坚持城市群深耕策略，重点布局一、二线核心城市核心地段，已投资项目覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区、长江中游和成渝等主要经济圈关键节点城市，城市能级高、市场有支撑。同时通过不同区域项目的组合投资分散风险，避免城市轮动效应的踏空。最后，公司坚持精益管理，回归专业，根据行业发展阶段的新要求不断精进。投资前，对项目调研精细度及专业性要求高，公司作为保利旗下的地产投资基金，拥有专业化的地产投资团队，设立了健全严格的评审风控机制。项目投资后，作为股东参与项目重大事项决策，实现开发全流程监管。保利资本一直坚持专业、务实、创新、规范、协作，不断提升投资研判和风险防范的能力。
二、谈机会：房地产市场震荡调整，纾困是较好的方式
金砖财经：眼下房地产行业景气度下行，行业出现了一些动荡。去年至今，监管部门多次出台并购政策，鼓励房地产行业收并购。您如何看房地产市场的前景？对保利资本来说，是否意味着新的机会？有哪些机会？
周安瀰：保利资本依托于股东背景优势，在发展中得到不少专业指导和品牌加持，同时我们也在不断学习如何在危机中寻找机会，提升抓住机会的能力。短期来看，房地产市场震荡调整，房企持续承压，市场分化加剧，经营稳健房企的竞争力进一步显现。保利资本积极响应监管部门的政策导向，为“困境房企”、“困境项目”纾困。纾困是较好的方式，对于困境房企，可有效解决资金问题，助力受困房企债务危机软着陆；对于困境项目，助力其早日复工，按期保交付，保障购房业主的权利。保利资本将探索设立地产开发纾困基金，把握在地产“新时期”发展格局中的投资机会。长期来看，房地产超 10 万亿的市场规模仍在，目前处于峰值下行调整阶段，行业发展的潜力仍在，我们依然对房地产行业的发展保持稳健、乐观的态度。第一是中国的人口基数非常大，人口红利是其他发达国家无法比拟的。城镇化进程推进带来的置业需求和改善性需求仍然存在。第二是存量机会很大。早些年，房地产行业开发相对较快，是以增量为主。目前到了存量转换时代，存量是房地产行业中一个新的赛道，如何抓住这个机会，我们也在做研究。
三、谈转型：房地产行业未来规模仍然很大，专心做产品也有机会
金砖财经：在房地产行业深度调整期，您认为企业应往哪个方向转？目前大部分房企还来得及转型？不转型的企业还有没有出路？
周安瀰：转型来不来得及？怎么转型？实际上因企业自身而异，无法定论。但我认为，在目前这个时期需要在熟悉的行业中继续深耕，做好的产品，探索更多新发展模式。虽然当前房地产行业处于调整期，但未来的规模仍然很大，专心做产品也有机会。
从中长期看，当前房地产行业总量见顶，但生命周期仍处于成熟期。对比发达国家，我国房地产业增加值占 GDP 比重不算突出。从当前市场需求看，核心城市的人口流动仍在持续，上海、深圳的流动人口超千万，北京、广州、成都等城市流动人口超 800 万，大城市的刚性住房需求和租赁需求仍然巨大。当前城镇化率虽然已经达到65%，但城市内部城中村建筑仍然众多，改善性住宅的需求仍然巨大，也预计会成为未来市场主力。目前房地产行业存量 300 万亿，按照每年 2%的城市更新率，每年地产行业销售规模仍会有 8 万亿，据预测，中国房地产市场未来每年的销售额还会维持在10 万亿 -14 万亿的规模。因此，即使企业不转型，在房地产行业，改变过往“三高”发展模式，认真做产品，不断提高产品质量和服务水平，也还是有机会的。
转型对于大部分房企来说，什么时候开始都不晚，晚的是从来不去思考。不动产外延空间广阔，积极探索新发展模式，有好机会就可以进行尝试。2021 年，房地产业的增加值是 7.8万亿元，但房地产行业上下游的增加值则近 20 万亿元。对于不动产行业，除住宅外，在业态上可以进行扩展，如：公寓、酒店、购物中心、写字楼、会展中心等，在产业链上也可以不断延伸，如：私募基金、代建、物业、经纪、文旅、养老等。房企应该发挥自己的比较优势，积极探索新的发展模式，从“地产思维”转向“经营思维”。当探索出具有可持续发展模式的时候，进行转型，并且坚持在熟悉的行业做熟悉的事情。
四、谈出路：代建和REITs是多元化机会，但非唯一方向
金砖财经：有人说，房企的尽头是代建；也有人说，房企的出路是 REITs。您认为房企的出路是什么？
周安瀰：对于代建这样的业务模式和 REITs 这样的融资模式，都是房企多元化发展的机会，但非唯一方向。代建拥有巨大发展空间，可以作为多元化布局的一个方向。2021 年以来，我国房地产市场行业背景发生了较大变化，在“三道红线”、市场预期转弱的背景下，行业的基本面在需求端与供应端都发生了较大变化，有“轻资产、低杠杆、高利润率”特点的代建行业，也随之迎来了新机遇。
有些机构预测，接下来几年代建行业规模会继续保持高速增长，可达千亿级别。目前代建行业主要有三种模式：
政府代建，商业代建，资本代建和配资代建。而这些业务在选择代建商时，会要求代建企业拥有出色的建设管理能力和知名的品牌。因此，对于代建业务而言，比较依赖房企的品牌影响与操盘能力。
从过去海外经验来看，REITs 是大势所趋。作为资产证券化的一个工具，REITs 能有效盘活存量资产，形成投资良性循环，提升权益资金比重，降低企业杠杆率。尤其是在当前，房企融资困难的情况下，借助 REITs盘活资产，获得现金流，显得更加重要。不过目前国内公募 REITs 市场发展还处于初期阶段，主要聚焦在基础设施领域，住宅、商业、办公类资产暂时不在试点范围内。不过，近期有三只保障性租赁住房的 REITs 陆续上市，保障性租赁住房已经可以通过REITs 实现退出。我们也期待 REITs的适用范围继续扩大，那么对于房企来说，未来就可以多一条权益融资途径，值得关注和期待。
对于房企的出路，房地产企业应该专业化分工，多元化发展，提升效率与品质。随着房地产行业改革的深入，市场环境发生了巨大变化，过去的三高（高周转、高杠杆、高负债）发展模式已经不可持续，那么，房地产新的发展模式是什么，值得大家探讨。我认为，在“房住不炒”基调下，房地产要去金融化、要回归房子居住属性，房企应该专注提升品质和服务。同时，也需要积极探索新的发展模式，更好地适应当前变化。一方面，回归实体经济本质。房地产行业规模仍然很大，只是过往的模式发生了变化，在“房住不炒”的基调下，房地产业应当去金融化，回归居住本质。房企从客户需求出发，进行产品的迭代升级，通过科技与数字化赋能，不断提升产品质量和服务水平。
另一方面，专业化分工提效率、多元化业务促发展。首先，专业化分工。在房地产原有的投资、开发、运营和服务的模块上，发挥自己的优势，做精做强。例如代建行业，把开发环节做优，通过提升管理水平，降低开发建设成本，开辟新的市场。然后，寻找多种盈利渠道、多元化的业务发展，努力寻找第二增长曲线。从行业发展空间来看，当前房地产行业增量开发规模逐步见顶，人口和资源向大都市圈聚集的趋势已较为明确，房地产行业逐渐由增量型主导向存量型主导过渡，由单一开发模式向多元产业模式转化。当前疫情加速房地产企业于“地产 +”业务的探索，出现了很多机会，包括已经成形的物业服务、商业、资管、长租公寓等，房企可以通过自身能力去变革、适应，得到新的发展机会。
五、谈合作：通过联合实现了“1+1＞2”的效果
金砖财经：保利资本在地产产业链投资模式是“双轮驱动”，一手抓科技，一手抓产业。您能否分享下投资了哪些领域？为何在地产产业链投资方面选择碧桂园开启强强联合模式？
周安瀰：在过去 7 年中，保利资本从主打全屋智能家居的“UIOT超级智慧家”到专注人工智能的“商汤科技”，从专注建筑 BIM 数据与工业机器人的“大界机器人”到定制家居品牌“皮阿诺”等，保利资本的投资从未脱离地产主业这条主轴。
我们携手碧桂园创投（深圳市碧桂园创新投资有限公司）共同设立“保碧产业链基金”，通过联合实现了“1+1＞ 2”的效果。为什么选择碧桂园合作？一是有志同道合的想法，达成了共识。二是保利与碧桂园做到了优势互补，希望依托于双方强大的股东背景、相近的投资策略、一致的投资方向等做出一些成绩。对方作为 Co-GP与我司共同发起设立双 GP 产业链赋能基金。此次联合碧桂园创投作为合作方，希望依托其股东方碧桂园在地产开发端的业务赋能能力以及其在物业端的场景落地能力，与我司联手布局，协同赋能，共同扩大产业链生态圈体系。
本文节选自《中国房地产金融》杂志9月刊
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